Rozgraniczenie nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste dla wielu jest niemal równoważne z prawem własności. Czasem jednak różnice mogą okazać się istotne, o czym po raz kolejny przypomniał w swoim rozstrzygnięciu Sąd Najwyższy.

Pod koniec ubiegłego roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę w kwestii uprawnień użytkowników wieczystych względem użytkowanej przez siebie nieruchomości. Zakres tych uprawnień jest przedmiotem burzliwej orzeczniczej debaty, albowiem rozstrzygnięcia podejmowane przez sądy są, co najmniej, niejednolite. Tym razem Sąd Najwyższy stwierdził, że użytkownik wieczysty nie może żądać rozgraniczenia sąsiadujących nieruchomości, oddanych w użytkowanie wieczyste różnym osobom, jeśli stanowią one własność tego samego podmiotu. Uchwała została podjęta w następującym stanie faktycznym.

Spółki X i Y zajmowały sąsiednie nieruchomości. Spółka X, będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, wystąpiła o rozgraniczenie tejże nieruchomości z sąsiadującą nieruchomością Skarbu Państwa, będącą w użytkowaniu wieczystym spółki Y. Na skutek odwołania się od decyzji rozgraniczeniowej przez jednego z użytkowników wieczystych, sprawa trafiła do rozpoznania właściwego sądu powszechnego. Ten zaś powziął wątpliwości, czy użytkownik wieczysty może wystąpić z żądaniem przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego nieruchomości, która, de facto, nie jest przecież jego własnością.

Sens postępowania rozgraniczeniowego uwidacznia się w sytuacji, w której właściciele dwóch sąsiadujących ze sobą nieruchomości, pozostają w konflikcie co do przebiegu ich granic. Sąd uznał, że taka sytuacja nie miała natomiast miejsca na gruncie zaistniałego stanu faktycznego. Co prawda Spółki X i Y pozostawały w sporze co do przebiegu granic, jednak działki te w dalszym ciągu nie stanowiły ich własności, a Skarbu Państwa. Ten zaś nie mógł pozostawać, niejako sam ze sobą, w jakimkolwiek sporze, wobec czego – nie było podstaw do dokonania ich rozgraniczenia przed sądem.

Co istotne, Sąd Najwyższy nie wykluczył możliwości wystąpienia z wnioskiem o rozgraniczenie nieruchomości przez użytkownika wieczystego w ogólności. Wskazał jednak, że użytkownik wieczysty jest uprawniony do złożenia takiego wniosku jedynie w sytuacji, w której analogiczne uprawnienie przysługiwałoby właścicielowi tej nieruchomości. Decydujące jest zatem nie samo użytkowanie wieczyste, a to, kto jest właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Upraszczając, użytkownik wieczysty może wystąpić do sądu o rozgraniczenie nieruchomości, gdy właścicielem sąsiedniej nieruchomości będzie podmiot inny niż ten, z którym sam zawarł umowę użytkowania wieczystego (zazwyczaj jest to Skarb Państwa lub gmina). W innym wypadku musi zwrócić się do właściciela obu nieruchomości, aby ten rozstrzygnął spór.

Sąd Najwyższy, choć rozwiał część wątpliwości, to jednak faktycznie stworzył dwa różne tryby rozgraniczania nieruchomości w zależności od tego kto jest naszym sąsiadem. Trudno takie rozwiązanie uznać za w pełni satysfakcjonujące. Użytkownik wieczysty musi pamiętać, że korzysta z nieruchomości, stanowiącej cudzą własność, co może wiązać się z szeregiem komplikacji, m.in. jak w omawianej uchwale  z dnia 19 października 2018 r. (sygn. akt: III CZP 115/17).