Jakie regulacje przewiduje tarcza antykryzysowa dla najemców lokali użytkowych w galeriach wielkopowierzchniowych?

Zniesienie zakazu prowadzenia działalności w wielkopowierzchniowych galeriach handlowych i ponowne otwarcie sklepów zachęca do ponownego  przyjrzenia się regulacji tarczy antykryzysowej dotyczącej najmu lokali użytkowych.

Zgodnie z przepisem art. 15ze tarczy, stosunki najemców i wynajmujących w czasie trwania zakazu „wygasają”. Sformułowanie to, nieznane ogólnym przepisom prawa cywilnego, budzi wiele sporów interpretacyjnych. W praktyce przyjmuje się, że oznacza ono czasowe „zawieszenie” wzajemnych obowiązków stron, w związku z czym w okresie trwania zakazu (tj. od 14 marca do 4 maja) najemcy nie są zobowiązani m.in. do uiszczania czynszu najmu i opłat dodatkowych za czas trwania tego zakazu.

Skorzystanie przez najemcę z tej możliwości zależy jednak od złożenia wynajmującemu bezwarunkowej i wiążącej oferty przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy. Ofertę taką najemca musi złożyć w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu. W przeciwnym razie najemca nie będzie mógł skorzystać z uprawnienia czasowego „wygaśnięcia” jego obowiązków, a w konsekwencji będzie co do zasady zobowiązany m.in. do zapłaty w pełnej wysokości czynszu i innych opłat związanych z umową najmu za okres obowiązywania zakazu.

Ustawodawca wskazał jednocześnie w przepisie, że zastosowanie dla umów najmu znajdują nadal przepisy kodeksu cywilnego regulujące „stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”. Również to sformułowanie nie jest znane ogólnym przepisom prawa cywilnego i budzi spore kontrowersje. Zasadne wydaje się przyjęcie, że dotyczy to przykładowo przepisu o nadzwyczajnej zmianie stosunków (tzw. klauzula rebus sic stantibus), zgodnie z którym  w przypadku gdy nadzwyczajna zmiana stosunków powoduje, że spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, a czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może zmienić sposób wykonania zobowiązania, a w ostateczności orzec o rozwiązaniu umowy. Pamiętać należy jednak, że decydująca w takim przypadku jest ocena sądu.

Ponieważ, mimo ponownego otwarcia galerii handlowych, sytuacja przedsiębiorców nie wróciła do stanu sprzed epidemii i wątpliwe jest aby mogło to nastąpić w najbliższym czasie, nie jest również wykluczone powoływanie się na trwałą niemożliwość świadczenia, która skutkować będzie wygaśnięciem umowy.

W pierwszej kolejności warto jednak zweryfikować jakie rozwiązania na wypadek wystąpienia stanu nadzwyczajnego czy innego przypadku siły wyższej ustalono w samej umowie najmu. Umowy najmu często przewidują, że w takich sytuacjach strony uprawnione są do jej wypowiedzenia czy zmiany jej warunków. W tym zakresie należy mieć na uwadze, że umowy najmu powinny nadal być oceniane przez pryzmat tego, że sytuacja jeszcze długo nie wróci do znanej nam przed stanu epidemii.

W każdy przypadku warto pamiętać, że z uwagi na nadzwyczajność obecnej sytuacji przedsiębiorców, zarówno najemca, jak i wynajmujący wykazać powinni się wzajemną wyrozumiałością i starali się wspólnie wynegocjować akceptowalne dla nich rozwiązanie kompromisowe. Alternatywę stanowi rozwiązanie sporu na drodze sądowej.